Olhos postos em Portugal – investidores mantêm aposta no imobiliário e nós Retraite Dorée Au Portugal concordamos!

O idealista/news faz um raio-x ao mercado da promoção imobiliária e dá voz a quem investe e está por detrás da cortina a desenvolver projetos imobiliários, nomeadamente empreendimentos residenciais que demoram, muitas vezes, bastante tempo a sair do papel. O tema da habitação está, na verdade, na ordem do dia, com o Governo a subir ao palco e a prometer que não ficará de braços cruzados tendo em vista o objetivo de aumentar a oferta de habitação, nomeadamente com mais casas a preços acessíveis. 

António Costa revelou, de resto, que vai haver uma nova lei da habitação, a ser apresentada em Conselho de Ministros dia 16 de fevereiro. Segundo o primeiro-ministro, o novo diploma vai trazer mais terrenos para construir casas e benefícios fiscais para promotores imobiliários, sendo que o grande objetivo é que o Estado, em parceria com o setor privado, comece a pôr mais casas no mercado residencial. Uma ideia também defendida há muito pelos próprios promotores imobiliários. 

Portugal continuará no radar dos investidores?

Esta foi uma das perguntas que colocámos aos vários promotores imobiliários que auscultámos. A par das seguintes:

• Há novos investidores de olho no país? Quem são? 
• Os portugueses continuarão a ser os principais compradores em muitos dos projetos que chegam ao mercado?

As respostas encontram-se em baixo, mas estas são as ideias a reter:

• Portugal ainda é um destino apetecível? É, mas há desafios a ter em conta;
• Sim, os portugueses vão continuar a comprar casas; 
• Quem são os investidores estrangeiros mais ativos? Peso dos EUA ganha força;
• Segmento de luxo vai continuar a atrair clientes/compradores/investidores; 

 

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“Portugal continuará no radar dos investidores, somos um destino apetecível, mas importa criar uma via para que o nosso país seja um destino apetecível para os investidores que estão focados em construir casas para a classe média ou a explorar o mercado de arrendamento. Pode estar aí parte da solução do problema da habitação em Portugal”, diz Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII).

Pedro Vicente tem a mesma opinião, salientando que “Portugal continua no radar de investidores e de novos residentes não nacionais”. O CEO da Overseas, promotora nascida no ano passado, considera que “os portugueses, apesar de tudo, deverão continuar a ser a esmagadora maioria da procura”. “As taxas de juro mais elevadas, a inflação e a demora do licenciamento continuarão a constituir o principal entrave ao normal funcionamento do mercado e ao necessário aumento da oferta”, avisa. 

"Portugal continuará no radar dos investidores, somos um destino apetecível, mas importa criar uma via para que o nosso país seja um destino apetecível para os investidores que estão focados em construir casas para a classe média ou a explorar o mercado de arrendamento. Pode estar aí parte da solução do problema da habitação em Portugal"
Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII

Para Aniceto Viegas, CEO Avenue, “o mercado continua capitalizado e existe financiamento bancário para permitir promover novos projetos”, sendo que “Portugal continua a ser considerado um país/mercado atrativo, tanto para portugueses como para investidores internacionais”. “O mercado já regista várias classes de investidores – private equities, institucionais e family offices – que importa preservar e consolidar”, lembra. 

No que diz respeito à nacionalidade dos compradores, o responsável diz que cada segmento tem o seu tipo de público: “Enquanto o segmento médio capta essencialmente portugueses e alguns europeus, o segmento alto atrai portugueses, brasileiros e outras nacionalidades fora do espaço europeu”. 

Portugueses vão continuar a comprar casas 

Frederico Pedro Nunes, COO da Bondstone, diz não ter dúvidas de que “os portugueses continuarão a ser os principais compradores dos projetos que serão comercializados em 2023, tendo representando até ao terceiro trimestre de 2022 mais de 85% das transações efetuadas”. “Mas Portugal tem dado provas suficientes que é um destino seguro para investidores estrangeiros, devido à qualidade de vida, clima e segurança”, constata, sublinhando que, entre estes, está a crescer o interesse oriundo do Reino Unido, Brasil e EUA.  

Esta é, no fundo, uma visão praticamente consensual entre os promotores imobiliários. “Felizmente conseguimos continuar a atrair muito investimento internacional, pois o produto global que oferecemos é muito atrativo, no entanto, os portugueses irão continuar a ser a grande maioria de compradores dos projetos”, conta Fernando Vasco Costa, diretor-geral da Nexity Portugal. 

"Os portugueses continuarão a ser os principais compradores dos projetos que serão comercializados em 2023, tendo representando até ao terceiro trimestre de 2022 mais de 85% das transações efetuadas"
Frederico Pedro Nunes, COO da Bondstone

“O mercado imobiliário português é uma boa oportunidade para investidores internacionais. Os grupos internacionais que já trabalham em Portugal há alguns anos ganharam confiança no mercado e estão a aumentar o volume de investimento, o que ajuda a captar o interesse de novos investidores para o nosso mercado. Os portugueses continuam a ser o principal cliente dos nossos projetos, quer no mercado da compra para habitação própria quer para arrendamento”, explica Severino Ponte, CEO do Grupo Construções Vila Maior (CVM).

José Carvalho, CEO do Grupo Omega, considera também que Portugal continuará no radar dos investidores, “pois embora existam de atratividade fatores negativos, os positivos ainda terão maior peso no momento das decisões”. E será que os portugueses continuarão a ser os principais compradores em muitos dos projetos que chegam ao mercado? “A nossa experiência no Grande Porto diz-nos que sim”, responde. 

 

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Há um “enorme interesse em investir em Portugal”

“No setor residencial, onde a Habitat Invest tem maior atuação, continuamos a sentir um enorme interesse em investir em Portugal, ainda que com vários aspetos a pesar negativamente nas análises de investimento, nomeadamente os tempos de licenciamento, que causam uma enorme incerteza na análise e retiram confiança dos investidores no mercado nacional”, comenta Luís Corrêa de Barros.

O CEO da promotora Habitat Invest acredita que há em Portugal ainda muitas oportunidades para se investir e revela que “cada vez mais investidores que não tinham contacto com o mercado nacional, como os fundos de investimento mais ‘core’ e o mercado americano”, começam a analisar e a investir” no país. 

"As taxas de rentabilidades do setor imobiliário em Portugal ainda estão acima da maioria dos restantes mercados, pelo que se espera que os investidores internacionais à procura de ativos para rendimento comecem a ter maior dimensão na compra de apartamentos para segmentos mais acessíveis"
Luís Corrêa de Barros, CEO da Habitat Invest

Luís Corrêa de Barros salienta, ainda, que “as taxas de rentabilidades do setor imobiliário em Portugal ainda estão acima da maioria dos restantes mercados, pelo que se espera que os investidores internacionais à procura de ativos para rendimento comecem a ter maior dimensão na compra de apartamentos para segmentos mais acessíveis”. 

Otimista quanto a este assunto está também Gonçalo Cadete, Managing Partner da SOLYD Property Developers: “A nossa perceção é que, para os investidores estrangeiros, Portugal continua a ser visto como um destino seguro de investimento, sendo que a habitação é considerada, em geral, como uma das classes de ativos mais resilientes no setor imobiliário”. 

Baseando-se nos projetos comercializados pela promotora imobiliária, o responsável indica que os portugueses são e continuarão a ser os principais clientes da empresa, com uma quota de mercado de 95%. 

Do lado da Solid Sentinel, o sentimento é semelhante. “Constatamos que a procura, seja por investidores ou clientes finais, não cessa de aumentar. Portugal continua a estar em voga e a sua atratividade não parou de aumentar desde 2014, muito pelo contrário. Se durante muito tempo Portugal permaneceu um destino desconhecido, este tem vindo a revelar todo o seu potencial e quem o visita não deixa de o divulgar”, atesta Alain Gross, CEO da empresa.

"Constatamos que a procura, seja por investidores ou clientes finais, não cessa de aumentar. Portugal continua a estar em voga e a sua atratividade não parou de aumentar desde 2014, muito pelo contrário. Se durante muito tempo Portugal permaneceu um destino desconhecido, este tem vindo a revelar todo o seu potencial e quem o visita não deixa de o divulgar"
Alain Gross, CEO da Solid Sentinel

E quem são estes investidores que mantêm Portugal no radar? “Os investidores tradicionais continuam a ser os vizinhos próximos, mas cada vez mais o país é escolhido por gentes do Médio Oriente, Ásia, Brasil e EUA”, conta, dando nota, também, que “os portugueses continuarão a ambicionar comprar casa ou apartamentos próprios”. 

 

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Portugal é “uma opção segura para investir em imobiliário”

Para João Sousa, CEO da JPS Group, não há dúvidas, Portugal continua muito atrativo para os investidores imobiliários, tanto portugueses como estrangeiros. “Continua a reunir excelentes condições para atrair investidores e continua a ser uma opção segura para investir em imobiliário”, frisa, sublinhado que “a promoção imobiliária é atrativa”. Relativamente ao cliente final, continua a ser sobretudo nacional: “A grande maioria das casas vendidas em Portugal é para portugueses, seja para primeira ou segunda habitação, ou para investimento”. 

"A grande maioria das casas vendidas em Portugal são para portugueses, seja para primeira ou segunda habitação, ou para investimento"
João Sousa, CEO da JPS Group

João de Sousa Alves, diretor-geral da JMSA, assina por baixo, considerando que o país “continua e continuará a ser atrativo para os investidores estrangeiros por todas as razões já conhecidas”, como por exemplo o clima e a segurança. O responsável nota, ainda, que o investimento de origem internacional “continuará a surgir principalmente no segmento alto, com franceses, americanos e brasileiros a liderar”. “Nesse segmento já é notório que não são os portugueses os principais compradores”, remata. 

Segmento residencial de luxo continuará em alta

O segmento residencial de luxo é, na realidade, o que mais interesse desperta aos investidores estrangeiros, sobretudo os particulares que têm em vista comprar casa em Portugal. 

“Portugal entrou definitivamente no radar dos investidores internacionais e assim continuará”, refere Miguel Cabrita Matias, Board Member da Mexto Property Investment. “Os últimos a chegar ao mercado são na maioria americanos, que já ultrapassaram outras nacionalidades como franceses, chineses e brasileiros, tal deve-se ás condições excecionais que Portugal oferece para se viver”, explica, lembrando que o país tem também a vantagem geográfica de estar mais afastado da guerra na Ucrânia. 

"O mercado direcionado às classes média-alta e alta deverá ser ainda mais impulsionado pela maior procura por parte de compradores oriundos de países de fora da Europa, como os EUA, uma tendência que se tem vindo a verificar desde o início de 2022"
Paula Fernandes, RAR Imobiliária

Paula Fernandes, CEO da RAR Imobiliária, perspetiva que nos próximos meses o segmento residencial de compra e venda possa ficar “marcado pela continua entrada no mercado de produto mais direcionado às classes média-alta e alta, em detrimento do desenvolvimento de produto para o segmento médio e médio-baixo”. Desta forma, diz, “prevê-se o aumento do desequilíbrio do mercado, agravando-se a falta generalizada de oferta de habitação”.

“Adicionalmente, o mercado direcionado às classes média-alta e alta deverá ser ainda mais impulsionado pela maior procura por parte de compradores oriundos de países de fora da Europa, como os EUA, uma tendência que se tem vindo a verificar desde o início de 2022”, acrescenta. 

Também a VIC Properties diz estar a notar “um aumento da procura de investidores estrageiros, muito alavancado pela desvalorização do euro face ao dólar, o que cria um incentivo extra para investidores norte-americanos, que têm vindo a ganhar cada vez mais expressão no nosso mercado”. 

"[Há] um aumento da procura de investidores estrageiros, muito alavancado pela desvalorização do euro face ao dólar, o que cria um incentivo extra para investidores norte-americanos, que têm vindo a ganhar cada vez mais expressão no nosso mercado”
Telmo Silva, diretor financeiro da VIC Properties

Para o diretor financeiro da promotora, Telmo Silva, “Portugal continuará a ser um mercado ‘apetitoso’ para investidores estrageiros, não só pelos valores mais baixos em comparação com outros países na Europa, mas também pela estabilidade, segurança e clima que oferece”. 

 

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Oportunidades? Sim. Mas há problemas antigos por resolver

O atraso nos processos de licenciamento é um dos problemas há muito identificados pelos vários players do setor. José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, lembra que essa é uma gaveta que ainda não se conseguiu fechar. Comenta, no entanto, que “Portugal ainda é um destino de investimento”, sendo que há “mais capital disponível que oportunidades”. 

“A complexidade e dificuldade de compreender o processo de licenciamento que diverge em cada um dos 308 concelhos não ajuda a que Portugal se mantenha no radar até porque, para muitos, as dimensões da maioria das oportunidades são demasiado pequenas para investidores internacionais de grande porte e capacidade”, lamenta.

Sobre a nacionalidade dos compradores, sublinha, também, que “os cidadãos dos EUA estão a tornar-se os mais ativos no mercado”. Contudo, reforça, há investidores de outras geografias a piscar o olho a Portugal: “Continuaremos a assistir à vinda de investidores e famílias do Brasil, México, Chile, França, Suíça, Reino Unido, África do Sul, EUA, entre outros, sendo provável que, podendo haver alguma contração nos segmentos mais baixos, o peso percentual dos estrangeiros possa aumentar em 2023”. 

“Os cidadãos dos EUA estão a tornar-se os mais ativos no mercado. Continuaremos a assistir à vinda de investidores e famílias do Brasil, México, Chile, França, Suíça, Reino Unido, África do Sul, EUA, entre outros, sendo provável que, podendo haver alguma contração nos segmentos mais baixos, o peso percentual dos estrangeiros possa aumentar em 2023”
José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties

Esperar para ver. Cecile Gonçalves, Board Member do Grupo Libertas, mostra-se mais expectante e diz sentir que “os portugueses, a base maior de compradores, têm uma abordagem mais prudente na compra”, tendo a sua capacidade de investimento vindo a diminuir. “Mas não acreditem que os preços baixarão, ao contrário do que se pensava nos últimos meses de 2022”, avisa. 

Segundo a responsável, “os compradores percebem que a oferta é demasiada escassa e que os custos de construção e a carga administrativa e fiscal dos projetos imobiliários geram um preço de mercado residencial novo racional”. 

“Além disto, os promotores imobiliários têm uma robustez financeira bem superior àquela que tinham há 10 anos e poderão esperar que o mercado retome o ritmo de venda dos últimos anos”, comenta, reiterando que a “atratividade de Portugal como novo país de residência ou como investimento continua forte e no radar dos investidores”. 

 

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E agora, Governo e bancos?

Elad Dror, CEO do Grupo Fortera, lança farpas ao Executivo socialista de António Costa, considerando que este não está “a ajudar”. “Os investidores têm outras opções, dado que o mundo é por si um grande investidor em busca de estabilidade, nomeadamente em termos de regulação. É possível que, com o atual cenário político que se vive em Portugal, possa haver menos investimento no país”, alerta. 

O mesmo responsável lembra, porém, que Portugal é, no geral, “um mercado de investimento” e que “precisa de continuar a sê-lo”. Elad Dror diz esperar, nesse sentido, “que as pessoas que lideram” o país “continuem o bom trabalho” que foi feito “na última década”. 

Já Carlos Vasconcellos, founding partner da Albatross-Quantico, dá conta de um cenário que poderá ganhar expressão em 2023, relacionado com o aumento do crédito malparado. 

"Em todas as situações de mercado há oportunidades para determinados perfis de investimento. É expectável que aumente o número de ativos que por pressão financeira dos seus detentores vão parar às mãos dos bancos, e que estes os pretendam vender. Neste tipo de negócios, e sempre que haja volume, é de considerar que os grandes investidores internacionais comprem carteiras de ativos"
Carlos Vasconcellos, founding partner da Albatross-Quantico

“Em todas as situações de mercado há oportunidades para determinados perfis de investimento. É expectável que aumente o número de ativos que por pressão financeira dos seus detentores vão parar às mãos dos bancos, e que estes os pretendam vender. Neste tipo de negócios, e sempre que haja volume, é de considerar que os grandes investidores internacionais comprem carteiras de ativos”, explica o responsável, lembrando que “em Portugal há pouco ‘equity’, pelo que são normalmente fundos e investidores estrangeiros de grande dimensão a realizar estas operações”. 

Em jeito de conclusão, Carlos Vasconcellos considera que “é de admitir que com o atual clima de taxas de juro mais elevadas alguns dos compradores portugueses que tipicamente recorrem a crédito estejam mais limitados”. Assim sendo, adianta, “será normal que no segmento mais alto se assista a uma maior percentagem de compradores estrangeiros”.