Superficie bruta privada, superficie construida y superficie de construcción: ¿Qué son?

En el sector inmobiliario, entre los conceptos que aparecen con más frecuencia se encuentran los asociados a las zonas del inmueble. En realidad, estos siempre son confusos porque existen varios tipos de áreas como área bruta, área de piso, área privada bruta, entre otras. 

A partir de ahora, te proponemos simplificar cada una de estas derivaciones, además de prestar atención a las diferencias más resonantes entre ellas para que podamos ayudarte a calcular tu patrimonio. 

¿Qué es la superficie bruta? ¿Qué pasa con el área bruta de construcción?

El área bruta  es probablemente uno de los conceptos más complicados en este sentido. Aun así, se define como el espacio total dentro del inmueble, que abarca todas las divisiones internas, incluyendo garajes, balcones, terrazas, zonas de almacenamiento y otros, junto con la parte correspondiente en las zonas comunes del edificio, como pasillos y escaleras. 

Es importante entender que el área bruta incluye todas las áreas internas y externas del inmueble y no debemos confundirlo con el área bruta de construcción. El área bruta de construcción es la suma de las áreas de   pavimentos construidos o que se pueden construir,     tanto por encima como por debajo del nivel del suelo. Esto incluye no solo los espacios habitables, sino también elementos como las escaleras y los compartimentos donde se ubicarán los ascensores. Sin embargo, si un área bajo el nivel del suelo se designa exclusivamente para estacionamiento, esa área no se contará al calcular el área bruta de construcción.

¿Qué incluye la superficie del suelo? 

 

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En el Reglamento General de Edificaciones Urbanas, nº2 artículo 67, se define la superficie útil como la "suma de las áreas de todos los compartimentos de la vivienda, incluyendo vestíbulos, circulaciones interiores, instalaciones sanitarias, almacenes, otros compartimentos de función similar y armarios en las paredes, y se mide por el perímetro interior de las paredes que limitan el fuego, descontando trazas de hasta 30 cm, paredes interiores, tabiques y conductos".  

Es decir, la superficie construida es la superficie del inmueble menos los muros interiores, tabiques y conductos del inmueble, por lo tanto, es inferior a la   superficie bruta de construcción. Veamos cómo podemos calcularlo.   

¿Cuál es la diferencia entre superficie y superficie privada bruta? 

Podemos prestar atención al Código del Impuesto sobre Bienes Inmuebles Municipales (CIMI) para comprender mejor el concepto de superficie privada bruta, que tan a menudo se confunde con el concepto de superficie construida. 

 

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Aunque ambos no tienen en cuenta los balcones abiertos, terrazas, garajes, la zona privada bruta abarca las zonas cubiertas y cerradas de uso exclusivo, midiéndose por el "perímetro exterior y ejes de los muros u otros elementos separadores del edificio o fracción,    incluyendo balcones privados cerrados, sótanos y áticos privados con el mismo uso que el edificio o fracción".

¿Cómo calcular el área útil y otras áreas?

Calcular el área útil es bastante simple y solo necesita multiplicar la longitud por el ancho. Enlatar: 

• Utilice el plano de la casa o apartamento. De lo contrario, tendrás que medir el largo y el ancho de cada habitación de la propiedad.
• Multiplica la longitud por el ancho de cada habitación para obtener el área de cada habitación;
• Tendrás que sumar todas las áreas útiles para obtener el área útil total de la propiedad.

Normalmente, la información sobre las diferentes zonas del inmueble, así como las zonas referentes a garajes, terrazas o balcones deben presentarse en el plano de la propiedad en el momento de la venta o arrendamiento.

¿Qué son las áreas dependientes?

Las áreas dependientes  se refieren a todo aquello que no está incluido en el área privada bruta, ya que está destinada a fines de apoyo, almacenamiento, circulación y uso colectivo dentro del edificio. 

 

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Suelen ser garajes, aparcamientos, sótanos, áticos, espacios de almacenamiento de bicicletas, salas de máquinas, balcones que cuenten con sistemas de calefacción, ventilación o refrigeración para el hogar, lavanderías o despensas, pasillos, escaleras y zonas comunes como salas de fiestas, jardines, asadores y piscinas.

Superficie habitable: ¿sabes lo que significa?

Por último, llegamos a la zona habitable, el espacio dentro de un inmueble destinado a ser ocupado. Esta área abarca todas las habitaciones diseñadas para las actividades diarias, a excepción de áreas como garajes, aseos, pasillos internos, vestíbulos y espacios similares. Entre las zonas comunes de un inmueble considerado habitable, destacan los dormitorios, las salas de estar y las zonas de comedor.

 

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La superficie habitable puede verse como una subcategoría de la superficie del suelo, pero se diferencia en que excluye todas las habitaciones que no están diseñadas para la vivienda o el uso diario.

Ahora bien, cada vez que encuentres una casa en venta o disponible para alquiler sabrás hacer los cálculos de cada zona y entender sus diferencias, lo que te ayudará a tomar la decisión más inteligente.