Ojos puestos en Portugal: ¡los inversores siguen apostando por bienes raíces y Retraite Dorée Au Portugal estamos de acuerdo!

"Portugal está en el radar de la inversión inmobiliaria". "Portugal es un paraíso para los inversores inmobiliarios". Estas son algunas de las ideas que varios actores de la industria, incluidos mediadores, consultores y promotores, han arrugado en los últimos años. Y lo cierto es que el país parece seguir siendo un destino deseable, tanto desde una perspectiva particular de inversión, a través de la compra de viviendas, por ejemplo, como desde una perspectiva institucional, con fondos que están particularmente atentos al negocio inmobiliario en suelo nacional. ¿Seguirá siendo esta una tendencia, en tiempos difíciles como los que viven, marcados en particular por la alta inflación y el aumento de las tasas de interés? La respuesta a esta y otras preguntas la dan quienes caminan por el suelo, los promotores inmobiliarios. 

El idealista/noticioso radiografía el mercado de promoción inmobiliaria y da voz a quienes invierten y están detrás de la cortina para desarrollar proyectos inmobiliarios, es decir, desarrollos residenciales que a menudo tardan mucho tiempo en salir del papel. De hecho, el tema de la vivienda está en el programa, con el Gobierno subiendo al escenario y prometiendo que no se quedará de brazos cruzados con miras a aumentar la oferta de viviendas, en particular con viviendas más asequibles. 

António Costa reveló, además, que habrá una nueva ley de vivienda, que se presentará en el Consejo de Ministros el 16 de febrero. Según el Primer Ministro, el nuevo diploma traerá más terrenos para construir casas y beneficios fiscales para los desarrolladores inmobiliarios, y el objetivo principal es que el estado, en asociación con el sector privado, comience a poner más  viviendas en el mercado residencial. Una idea también defendida durante mucho tiempo por los propios promotores inmobiliarios. 

¿Seguirá Portugal en el radar de los inversores?

Esa fue una de las preguntas que hicimos a los diversos desarrolladores inmobiliarios que escuchamos. Además de lo siguiente:

• ¿Hay nuevos inversores mirando al país? ¿Quiénes son? 
• ¿Seguirán siendo los portugueses los principales compradores en muchos de los proyectos que salen al mercado?

Las respuestas están a continuación, pero estas son las ideas a retener:

• ¿Sigue siendo Portugal un destino deseable? Sí, pero hay desafíos que deben tenerse en cuenta;
• Sí, los portugueses seguirán comprando casas; 
• ¿Quiénes son los inversores extranjeros más activos? El peso de Estados Unidos  gana impulso;
• El segmento de lujo continuará atrayendo clientes/compradores/inversores; 

 

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"Portugal permanecerá en el radar de los inversores, somos un destino deseable, pero es importante crear una forma para que nuestro país sea un destino deseable para los inversores que se centran en la construcción de casas para la clase media o explorar el mercado de alquiler. Puede ser parte de la solución al problema de la vivienda en Portugal", dice Hugo Santos Ferreira, presidente de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios (APPII).

Pedro Vicente tiene la misma opinión, señalando que "Portugal sigue en el radar de los inversores y nuevos residentes no nacionales". El CEO de Overseas, un promotor nacido el año pasado, cree que "los portugueses, después de todo, deberían seguir siendo la abrumadora mayoría de la demanda". "Las tasas de interés más altas, la inflación y el retraso en las licencias seguirán siendo el principal obstáculo para el funcionamiento normal del mercado y el aumento necesario de la oferta", advierte. 

"Portugal permanecerá en el radar de los inversores, somos un destino deseable, pero es importante crear una forma para que nuestro país sea un destino deseable para los inversores que se centran en la construcción de casas para la clase media o explorar el mercado de alquiler. Puede haber parte de la solución al problema de la vivienda en Portugal"
Hugo Santos Ferreira, Presidente de APPII

Según Aniceto Viegas, CEO Avenue, "el mercado sigue capitalizado y hay financiación bancaria para impulsar nuevos proyectos", y "Portugal sigue siendo considerado un país/mercado atractivo tanto para los inversores portugueses como para los internacionales". "El mercado ya registra varias clases de inversores -private equities, institutional and family offices- que necesitan preservar y consolidar", recuerda. 

Con respecto a la nacionalidad de los compradores, el responsable dice que cada segmento tiene su tipo de audiencia: "Mientras que el segmento medio captura principalmente portugueses y algunos europeos, el segmento alto atrae a portugueses, brasileños y otras nacionalidades fuera del espacio europeo". 

Los portugueses seguirán comprando casas 

Frederico Pedro Nunes, COO de Bondstone, asegura que no tiene dudas de que "los portugueses seguirán siendo los principales compradores de los proyectos que se comercializarán en 2023, representando hasta el tercer trimestre de 2022 más del 85% de las transacciones realizadas". "Pero Portugal ha dado pruebas suficientes de que es un destino seguro para los inversores extranjeros, debido a la calidad de vida, el clima y la seguridad", señala, subrayando que entre estos, el interés del Reino Unido, Brasil y los Estados Unidos está creciendo.  

Esta es, en esencia, una visión prácticamente consensuada entre los desarrolladores inmobiliarios. "Afortunadamente podemos seguir atrayendo mucha inversión internacional, porque el producto global que ofrecemos es muy atractivo, sin embargo, los portugueses seguirán siendo la gran mayoría de los compradores de los proyectos", dice Fernando Vasco Costa, director general de Nexity Portugal. 

"Los portugueses seguirán siendo los principales compradores de los proyectos que se comercializarán en 2023, habiendo representado hasta el tercer trimestre de 2022 más del 85% de las transacciones realizadas"
Frederico Pedro Nunes, director de operaciones de Bondstone

"El inmobiliario portugués es una buena oportunidad para los inversores internacionales. Los grupos internacionales que han estado trabajando en Portugal durante algunos años han ganado confianza en el mercado y están aumentando el volumen de inversión, lo que ayuda a captar el interés de nuevos inversores para nuestro mercado. Los portugueses siguen siendo el principal cliente de nuestros proyectos, tanto en el mercado de compra para vivienda propia como para alquiler", explica Severino Ponte, CEO del Grupo Vila Maior Constructions (CVM).

José Carvalho, CEO de The Omega Group, también considera que Portugal permanecerá en el radar de los inversores, "porque aunque hay factores negativos atractivos, la nieve positiva seguirá teniendo mayor peso a la hora de tomar decisiones". ¿Y seguirán siendo los portugueses los principales compradores en muchos de los proyectos que salen al mercado? "Nuestra experiencia en The Great Port nos dice que sí", responde. 

 

Foto de Mylo Kaye en Unsplash

Hay un "gran interés en invertir en Portugal"

"En el sector residencial, donde Habitat Invest tiene el mayor rendimiento, seguimos sintiendo un gran interés en invertir en Portugal, aunque con varios aspectos que deben ponderarse negativamente en los análisis de inversión, a saber, los tiempos de licencia, que causan una enorme incertidumbre en el análisis y eliminan la confianza de los inversores en el mercado nacional", comenta Luís Corrêa de Barros.

El CEO de la promotora Habitat Invest cree que todavía hay muchas oportunidades en Portugal para invertir y revela que "cada vez más inversores que no tenían contacto con el mercado nacional, como  los fondos de inversión más importantes y el mercado estadounidense", comienzan a analizar e invertir" en el país. 

"Las tasas de rentabilidad inmobiliaria en Portugal siguen estando por encima de la mayoría de los otros mercados, por lo que se espera que los inversores internacionales que buscan activos para obtener ingresos comiencen a tener un mayor tamaño en la compra de apartamentos para segmentos más asequibles"
Luís Corrêa de Barros, CEO of Habitat Invest

Luís Corrêa de Barros también señala que "las tasas de rentabilidad inmobiliaria en Portugal siguen estando por encima de la mayoría de los mercados restantes, por lo que se espera que los inversores internacionales que buscan  activos para obtener ingresos  comiencen a tener una mayor dimensión en la compra de apartamentos para segmentos más asequibles". 

Optimista sobre este tema también es Gonçalo Cadete, socio gerente de SOLYD Property Developers: "Nuestra percepción es que, para los inversores extranjeros, Portugal sigue siendo visto como un destino de inversión seguro, y la vivienda generalmente se considera como una de las clases de activos más resistentes en el sector inmobiliario". 

En base a los proyectos comercializados por la promotora inmobiliaria, el responsable indica que los portugueses son y seguirán siendo los principales clientes de la compañía, con una cuota de mercado del 95%. 

En el lado centinela sólido , la sensación es similar. "Descubrimos que la demanda , ya sea por parte de inversores o clientes finales, continúa aumentando. Portugal sigue estando de moda y su atractivo no ha parado de aumentar desde 2014, todo lo contrario. Si durante mucho tiempo Portugal siguió siendo un destino desconocido, ha estado revelando todo su potencial y quienes lo visitan no dejan de revelarlo", atestigua Alain Gross, CEO de la compañía.

"Descubrimos que la demanda, ya sea por parte de inversores o clientes finales, continúa aumentando. Portugal sigue estando de moda y su atractivo no ha parado de aumentar desde 2014, todo lo contrario. Si durante mucho tiempo Portugal siguió siendo un destino desconocido, ha ido revelando todo su potencial y quienes lo visitan no dejan de revelarlo"
Alain Gross, CEO de Solid Sentinel

¿Y quiénes son estos inversores que mantienen a Portugal en el radar? "Los inversores tradicionales siguen siendo vecinos cercanos, pero cada vez más el país es elegido por personas de Oriente Medio, Asia, Brasil y Estados Unidos", dice, señalando que "los portugueses seguirán aspirando a comprar sus propias casas o apartamentos". 

 

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Portugal es "una opción segura para invertir en bienes raíces"

Para João Sousa, CEO de JPS Group, no hay duda, Portugal sigue siendo muy atractivo para los inversores inmobiliarios, tanto portugueses como extranjeros. "Sigue reuniendo excelentes condiciones para atraer inversores y sigue siendo una opción segura para invertir en bienes raíces", subraya, subrayando que "la promoción inmobiliaria es atractiva". En cuanto al cliente final, sigue siendo principalmente nacional: "La gran mayoría de las casas vendidas en Portugal son para portugueses, ya sea para primera o segunda vivienda, o para inversión". 

"La gran mayoría de las casas vendidas en Portugal son para portugueses, ya sea para primera o segunda vivienda, o para inversión"
João Sousa, CEO del Grupo JPS

João de Sousa Alves, director general de JMSA, firma debajo, considerando que el país "sigue siendo y seguirá siendo atractivo para los inversores extranjeros por todas las razones conocidas", como el clima y la seguridad. También señala que la inversión de origen internacional "seguirá surgiendo principalmente en el segmento alto, con franceses, estadounidenses y brasileños a la cabeza". "En este segmento ya es notorio que los portugueses no son los principales compradores", concluye. 

El segmento residencial de lujo seguirá aumentando

El segmento residencial de lujo es , de hecho, lo que más interés despierta a los inversores extranjeros, especialmente a las personas que tienen vistas a comprar una casa en Portugal. 

"Portugal definitivamente ha entrado en el radar de los inversores internacionales y continuará", dice Miguel Cabrita Matias, miembro de la Junta de Mexto Property Investment. "Los últimos en llegar al mercado son en su mayoría estadounidenses, que ya han superado a otras nacionalidades como franceses, chinos y brasileños, esto se debe a las condiciones excepcionales que Portugal ofrece para vivir", explica, señalando que el país también tiene la ventaja geográfica de estar más lejos de la guerra en Ucrania. 

"Se espera que el mercado dirigido a las clases media alta y alta sea impulsado aún más por el aumento de la demanda de compradores de países fuera de Europa, como Estados Unidos, una tendencia que ha estado en tendencia desde principios de 2022".
Paula Fernandes, RAR Bienes Raíces

Paula Fernandes, CEO de RAR Imobiliária, perspectiva que en los próximos meses el segmento residencial de compra y venta puede estar "marcado por la entrada continua en el mercado de productos más dirigido a las clases media alta y media, en detrimento del desarrollo de productos para el segmento medio y medio-bajo". De esta manera, dice, "se espera que el desequilibrio del mercado aumente, exacerbando la falta generalizada de oferta de viviendas".

"Además, se espera que el mercado dirigido a las clases media alta y alta sea impulsado aún más por el aumento de la demanda de compradores de países fuera de Europa, como Estados Unidos, una tendencia que se ha visto desde principios de 2022". Agrega. 

VIC Properties también dice que está notando "un aumento en la demanda de inversores extranjeros, muy apalancado por la devaluación del euro frente al dólar , lo que crea un incentivo adicional para los inversores estadounidenses , que han ido ganando cada vez más expresión en nuestro mercado". 

"[Hay] un aumento en la demanda de los inversores extranjeros, muy apalancado por la devaluación del euro frente al dólar, lo que crea un incentivo adicional para los inversores estadounidenses, que han ido ganando cada vez más expresión en nuestro mercado".
Telmo Silva, Director Financiero, VIC Properties

Para el director financiero de la promotora, Telmo Silva, "Portugal seguirá siendo un mercado 'apetitoso' para los inversores extranjeros, no solo por los valores más bajos en comparación con otros países de Europa, sino también por la estabilidad, seguridad y clima que ofrece". 

 

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¿Oportunidades? Sí. Pero hay viejos problemas sin resolver

El retraso en los procesos de concesión de licencias es uno de los problemas identificados desde hace mucho tiempo por los diversos actores de la industria. José Cardoso Botelho, CEO de Vanguard Properties, recuerda que este es un cajón que aún no se ha cerrado. Comenta, sin embargo, que "Portugal sigue siendo un destino de inversión", y que hay "más capital disponible que oportunidades". 

"La complejidad y la dificultad de entender el proceso de concesión de licencias que diverge en cada uno de los 308 municipios no ayuda a Portugal a mantenerse en el radar porque, para muchos, las dimensiones de la mayoría de las oportunidades son demasiado pequeñas para los inversores internacionales grandes y con capacidad". Arrepentimientos.

Sobre la nacionalidad de los compradores, también señala que "los ciudadanos estadounidenses se están convirtiendo en los más activos en el mercado". Sin embargo, subraya, los inversores de otras geografías están parpadeando sus ojos en Portugal: "Seguiremos viendo inversores y familias de Brasil, México, Chile, Francia, Suiza, Reino Unido, Sudáfrica, Estados Unidos, entre otros, y es probable que haya alguna contracción en los segmentos más bajos, El peso porcentual de los extranjeros puede aumentar en 2023". 

"Los ciudadanos estadounidenses se están convirtiendo en los más activos en el mercado. Seguiremos viendo la llegada de inversionistas y familias de Brasil, México, Chile, Francia, Suiza, Reino Unido, Sudáfrica, Estados Unidos, entre otros, y es probable que, con alguna contracción en los segmentos más bajos, el peso porcentual de los extranjeros pueda aumentar en 2023"
José Cardoso Botelho, CEO de Vanguard Properties

Espere y verá. Cecile Gonçalves, miembro del Consejo de The Libertas Group, está más expectante y dice que siente que "los portugueses, la mayor base de compradores, tienen un enfoque más prudente para comprar", y su capacidad de inversión ha ido disminuyendo. "Pero no crean que los precios bajarán, al contrario de lo que se pensaba en los últimos meses de 2022", advierte. 

Según el funcionario, "los compradores se dan cuenta de que la oferta es demasiado escasa y que los costos de construcción y la carga administrativa y fiscal de los proyectos inmobiliarios generan un nuevo precio racional del mercado residencial". 

"Además, los promotores inmobiliarios tienen una solidez financiera mucho mayor que la que tenían hace 10 años y pueden esperar que el mercado retome el ritmo de ventas de los últimos años", dice, reiterando que el "atractivo de Portugal como nuevo país de residencia o como inversión sigue siendo fuerte y en el radar de los inversores". 

 

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¿Y ahora qué, gobierno y bancos?

Elad Dror, CEO de Grupo Fortera, lanza críticas al Ejecutivo Socialista de António Costa, considerando que no está "ayudando". "Los inversores tienen otras opciones, dado que el mundo es en sí mismo un inversor importante en busca de estabilidad, particularmente en términos de regulación. Es posible que, con el escenario político actual que se vive en Portugal, pueda haber menos inversión en el país", advierte. 

La misma persona señala, sin embargo, que Portugal es, en general, "un mercado de inversión" y que "necesita seguir siéndolo". Elad Dror dice que espera, en este sentido, "que las personas que lideran" el país "continúen el buen trabajo" que se ha hecho "en la última década". 

Carlos Vasconcellos, socio fundador de Albatross-Quantico, reporta un escenario que podría tomar expresión en 2023, relacionado con el aumento del crédito de bajo riesgo.  

"En todas las situaciones del mercado hay oportunidades para ciertos perfiles de inversión. Se espera que aumente el número de activos que, bajo la presión financiera de sus titulares, terminarán en manos de los bancos, y que pretendan venderlos. En este tipo de negocios, y siempre que haya volumen, hay que considerar que los grandes inversores internacionales compran carteras de activos"
Carlos Vasconcellos, socio fundador de Albatross-Quantico

"En todas las situaciones del mercado hay oportunidades para ciertos perfiles de inversión. Se espera que aumente el número de activos que, bajo la presión financiera de sus titulares, terminarán en manos de los bancos, y que pretendan venderlos. En este tipo de negocios, y siempre que haya volumen, hay que considerar que los grandes inversores internacionales compran carteras de activos", explica el responsable, señalando que "en Portugal hay poco 'capital', por lo que suelen ser grandes fondos e inversores extranjeros para llevar a cabo estas operaciones". 

En conclusión, Carlos Vasconcellos considera que "hay que admitir que con el clima actual de tipos de interés más altos algunos de los compradores portugueses que suelen recurrir al crédito son más limitados". Por ello, añade, "será normal que el segmento más alto vea un mayor porcentaje de compradores extranjeros".